持ち家がない人の老後が不安な人へ｜FP資格者が教える備え方

「持ち家がない自分は、老後どうなるんだろう」

ネットの記事やSNSを見ていると、「賃貸は老後に詰む」「老後2,000万円じゃ全然足りない」という声が目に飛び込んできます。そのたびに胸のあたりがざわつく感覚、ありませんか？

私自身、かつてお金のことを何も考えずに生きていた時期がありました。FXで感情に任せたトレードを繰り返し、気づけば資金が激減。スマホの資産残高を見るのが怖くて、画面を閉じてはまた開く日々を過ごしました。あの頃の自分に一つだけ言えるとしたら、「計画を立てろ。それだけで未来は変わる」ということです。

この記事では、持ち家がない前提で、老後にどう備えるかの具体的なロードマップをお伝えします。「いくら必要か」だけでなく、「どうやって準備するか」まで、FP2級・宅建保有の私が5つのステップで解説します。

不安の正体を知り、計画を立てれば、持ち家がなくても老後は成り立ちます。この記事が、あなたの最初の一歩になれば嬉しいです。

「老後2,000万円」は持ち家前提の数字だと知っていますか？

老後資金の話になると、必ず出てくるのが「老後2,000万円問題」。2019年に金融庁の報告書がきっかけで大きな話題になりました。

でも、この2,000万円という数字にはある重要な前提が隠れています。持ち家がない方にとっては、ここを見落とすと計画が根本から狂ってしまいます。

老後2,000万円問題の「見落とされている前提」

金融庁の報告書の試算は、65歳以上の夫婦のみ無職世帯をモデルにしています。月平均支出は約26.4万円（263,718円）。この数字自体は現実的に見えます。

しかし問題は、この統計データの対象世帯の約87.6%が持ち家世帯だということです。つまり住居費が月1.6万円程度と極端に低い数字になっています。固定資産税や修繕費を除けば、住宅ローンを完済した持ち家世帯の住居費はほぼゼロに近いわけです。

つまり、「2,000万円あれば大丈夫」という安心感は、持ち家がない方にはそのまま当てはまりません。では、賃貸暮らしの場合は実際にいくら必要なのでしょうか。

賃貸派に本当に必要な老後資金はいくらか

賃貸暮らしの場合、持ち家世帯のデータに家賃分を上乗せして考える必要があります。

仮に月6万円の家賃を65歳から95歳までの30年間払い続けるとしたら、それだけで約2,160万円です。これを老後2,000万円に加えると、賃貸派の目安は以下のようになります。

世帯タイプ	月の生活費目安	老後資金の目安
夫婦世帯（家賃6万円）	約30万円	3,800〜4,200万円
単身世帯（家賃5万円）	約15〜20万円	2,000〜3,000万円

この数字を見て「そんなに必要なの？」と驚いた方もいるかもしれません。でも焦る必要はありません。

大事なのは、この金額が「全員に当てはまる正解」ではないということです。生活水準、住むエリア、年金額によって必要額は大きく変わります。東京23区と地方都市では家賃が倍近く違いますし、年金の受給額も人それぞれです。

だからこそ、「平均値」に振り回されるのではなく、自分のケースでシミュレーションすることが何より重要です。具体的な方法は、後ほど「5つのステップ」で詳しく解説します。

非持家世帯の金融資産の現実

もう一つ、知っておきたいデータがあります。金融庁（J-FLEC）が実施する「家計の金融行動に関する世論調査」によると、非持家世帯の金融資産保有額は持ち家世帯と比べて大きく下回る傾向があります。

この差を見ると不安になるかもしれません。しかし、この差は「持ち家があるから裕福」という単純な話ではありません。住宅ローンを組めた人は、もともと計画的にお金を管理してきた可能性が高いという側面があります。

逆に言えば、持ち家がなくても、計画的に資産形成すれば十分に備えられるということです。「今から計画を立てる」。それだけで、すでに一歩前に進んでいます。

賃貸暮らしにはメリットもある｜「負け組」ではない理由

「持ち家がない＝人生設計に失敗した」。ネット上にはそんなニュアンスの記事が溢れています。でも、それは本当でしょうか？

賃貸暮らしには、持ち家にはない合理的なメリットがいくつもあります。大切なのは「持ち家か賃貸か」の優劣を争うことではなく、自分の選択のメリットを正しく理解して、それを活かすことです。

住み替えの自由度が高い

賃貸の最大のメリットは、ライフステージの変化に柔軟に対応できることです。

健康状態が変わったらバリアフリーの物件に移れます。子どもが独立したらコンパクトな部屋にダウンサイジングできます。介護が必要になったら施設の近くに引っ越すこともできます。

持ち家の場合、こうした変化に対応するには「売却」という大きな決断が必要です。売りたい時に希望の価格で売れる保証もありません。賃貸なら、引っ越すだけで環境を変えられます。

固定資産税・修繕費・リフォーム費がかからない

持ち家は「買って終わり」ではありません。維持コストが継続的にかかります。

• 固定資産税：新築軽減措置中は年間約14万円、終了後は年間約20〜25万円（地域・物件により変動）
• 修繕・リフォーム費：20年に1回平均181万円（屋根・外壁等の大規模修繕）
• 設備の交換：給湯器、エアコン、水回りなど、10〜15年ごとに数十万円単位

30年間で合計すると、維持コストだけで700〜1,000万円以上になるケースも珍しくありません。賃貸ならこれらは大家さんの負担です。浮いたお金を資産形成に回せるのは、賃貸ならではの強みです。

相続がシンプル

不動産を持っていると、相続の際に名義変更、評価額の算定、売却の手間が発生します。「実家を誰が引き継ぐか」で家族間のトラブルが起きるケースも少なくありません。

賃貸なら、こうした不動産にまつわる相続問題を子どもに残さずに済みます。

住宅ローンの重圧がない

住宅ローンは一般的に20〜35年の返済期間です。定年後もローンが残っている方は少なくありません。収入が年金だけになった状態で月々の返済を続けるプレッシャーは、想像以上に大きいものです。

病気、失業、収入の減少。人生には予測できないことが起こります。住宅ローンがないということは、そうした不測の事態に身軽に対応できるということです。

賃貸暮らしのリスクと対策｜知っておけば怖くない

賃貸にメリットがある一方で、老後にはリスクも存在します。ただし、リスクは「知って備える」ことで大部分が対処可能です。「怖い」と感じるのは、対策を知らないから。ここでは具体的な対策とセットでお伝えします。

生涯家賃の負担をどう考えるか

賃貸の最大のデメリットは、生涯にわたって家賃を払い続けることです。65歳から95歳までの30年間、月6万円なら約2,160万円。これは事実として受け止める必要があります。

ただし、この金額は固定ではありません。ダウンサイジング（安い物件への住み替え）で大幅に圧縮できます。子どもが独立した後に1LDKに移るだけで月2〜3万円下がるケースは多く、30年間で720〜1,080万円の差になります。

また、地方に移住すれば月3万円台の家賃も現実的です。「今の家賃が老後もずっと続く」と思い込む必要はありません。

高齢者の入居審査を突破する方法

「高齢になると賃貸を借りられなくなる」。これは多くの方が心配するポイントです。実際、孤独死リスクや保証人の不在、収入減少を理由に審査で断られるケースはあります。

しかし、具体的な対策を知っていれば、このリスクはかなり軽減できます。

家賃値上げ・バリアフリー化の制限への備え

家賃の値上げリスクについては、インフレ時代においては無視できない問題です。ただし、普通借家契約であれば大家さんが一方的に大幅な値上げをすることは法律上制限されています。「正当な理由」がなければ、借主は値上げを拒否できます。

バリアフリー化の制限については、大規模なリフォームは難しいですが、手すりの設置程度であれば大家さんとの交渉で対応可能なケースもあります。それでも不十分であれば、バリアフリー対応のUR賃貸やサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）への住み替えが現実的な選択肢です。

老後の住まい戦略｜ライフステージに合わせて住み替える

住まいは「一生同じ場所に住み続ける」必要はありません。年齢や健康状態に合わせて段階的に住み替えるのが、賃貸派の現実的な戦略です。

ここでは、老後に選べる住まいの選択肢を整理します。自分のライフプランに合うものを探してみてください。

今の賃貸に住み続ける（現状維持）

慣れた環境で暮らし続けるのは、精神的な安定感があります。近所の人間関係、かかりつけ医、買い物先。これらが変わらないことの価値は大きいです。

ただし、家賃負担が最大のまま続きます。また、築年数の古い物件はバリアフリー非対応の場合が多く、年齢を重ねてから不便を感じる可能性があります。

向いている人：家賃が安い物件にすでに住んでいる方、健康状態が良好な方。

ダウンサイジングで家賃を圧縮する

子どもが独立した後、広い部屋は持て余します。3LDKから1LDK・1DKに移るだけで、月の家賃が2〜3万円下がることは珍しくありません。

月2万円の削減でも、30年間で720万円の差になります。これだけで老後資金の不足分をかなり埋められます。

実行するなら60代前半がベスト。入居審査に通りやすく、体力的にも引っ越しに対応しやすい時期です。先延ばしにするほど選択肢が狭まるので、早めに動くことをおすすめします。

UR賃貸住宅という選択肢

UR賃貸住宅は、高齢者にとって非常に使い勝手の良い選択肢です。

初期費用が抑えられ、保証人の心配もない。「高齢者だから借りられない」という不安を解消してくれる、心強い存在です。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サ高住は、安否確認と生活相談のサービスが付いた賃貸住宅です。有料老人ホームのような高額な入居一時金が不要な場合が多く、月額費用の目安は10〜20万円程度（地域により異なります）。

自立〜軽度の介護が必要な方に向いています。バリアフリー構造で、緊急通報装置が設置されているため、一人暮らしの安心感が格段に上がります。

注意点として、要介護度が高くなると住み替えが必要になるケースがあります。「終の住処」ではなく「中間ステップ」として考えるのが現実的です。

地方移住で生活コストを大幅に抑える

家賃を劇的に下げたいなら、地方移住も選択肢に入ります。東京23区で月12〜15万円の1LDKに住んでいた人が、地方都市で月4〜6万円の物件に移るケースもあります。

さらに、自治体の移住支援制度を使えば、引っ越し費用の補助や家賃補助が受けられる場合もあります。

ただし、注意点もあります。医療機関へのアクセスが不便になる可能性、車がないと買い物が困難な地域が多いこと、知り合いがいない環境での孤立リスク。これらを事前にリサーチした上で、自分に合うかどうか判断してください。

持ち家なしの老後に備える5つのステップ｜今日から始められる行動設計

ここまでで、持ち家なしの老後に必要な金額と、住まいの選択肢を確認しました。「で、結局どうすればいいの？」という疑問にお答えするのが、このセクションです。

ここからが、この記事の本題です。

私自身、FXで無計画に大金を投じて大損した経験があります。SNSで話題の銘柄に飛びついてはイナゴ買いで高値掴み。「市場が悪い」と他責にしていた時期もありました。でもある時、核心に気づいたんです。「市場が悪いんじゃない。自分の計画がないことが問題なんだ」と。

そこからドルコスト平均法でコツコツ積み立てるスタイルに切り替えて、ようやく資産が安定して増え始めました。老後の備えも同じです。計画を立てて、コツコツ積み上げる。地味だけど、これが一番確実です。

ステップ①　まず自分の年金額を確認する

老後資金の準備で、最初にやるべきことは「自分が受け取れる年金額を把握すること」です。

「老後2,000万円」「4,000万円」という数字は、あくまで平均的なモデルケースです。あなたに必要な金額は、あなたの年金額によって大きく変わります。

年金見込み額は、ねんきんネットで確認できます。マイナポータルと連携するか、年金手帳の情報で登録すれば、将来受け取れる年金の見込み額が表示されます。

この「月々の不足額」こそが、あなたが自力で準備すべき金額の基準になります。ネットの記事に書いてある「○○万円必要」ではなく、自分の数字を知ること。これが計画の第一歩です。

ステップ②　老後の生活費をシミュレーションする

年金見込み額がわかったら、次は自分の生活費を見積もります。「平均的な老後の生活費は月25万円」というデータはあくまで参考値です。あなたの生活スタイルに合わせて計算しましょう。

以下の項目をリストアップして、月々の金額を書き出してみてください。

項目	夫婦世帯の目安	単身世帯の目安
食費	6〜8万円	3〜5万円
住居費（家賃）	5〜8万円	4〜6万円
光熱費・水道	2〜3万円	1〜2万円
通信費	1〜1.5万円	0.5〜1万円
医療費	1.5〜2万円	1〜1.5万円
交通費	1〜2万円	0.5〜1万円
娯楽・交際費	2〜3万円	1〜2万円
予備費	1〜2万円	1万円
合計目安	約25〜32万円	約14〜20万円

この合計から年金見込み額を引いた金額が、月々の不足額です。具体例で見てみましょう。

さらに、医療・介護費も別途見積もっておくと安心です。生涯の医療・介護費は平均500〜700万円程度とされています。

大切なのは、ネットの「○○万円必要」に振り回されないこと。自分のケースで計算して出した数字だけが、あなたにとっての正解です。

ステップ③　新NISA・iDeCoで資産を育てる

不足額がわかったら、次は「どうやって準備するか」のフェーズです。貯金だけで数千万円を貯めるのは現実的ではありません。しかし、国が用意した税制優遇制度を使えば、効率的に資産を育てることができます。

ここでは2026年4月時点の制度内容に基づいて解説します。

新NISAの活用

新NISAは、投資で得た利益に税金がかからない制度です。通常なら投資の利益に約20%の税金がかかりますが、NISAならゼロ。この差は長期になるほど大きくなります。

「月に何万円も投資なんてできない」と思うかもしれません。でも、月1万円からでも始められます。つみたて投資枠でインデックスファンド（日経平均や世界株式に連動する投資信託）を長期・分散で積み立てるのが基本戦略です。

月1万円を20年間、年利5%で運用した場合のシミュレーション結果を見てみましょう。

毎月の積立額	積立期間	元本合計	運用益込みの想定額（年利5%）
月1万円	20年	240万円	約411万円
月3万円	20年	720万円	約1,233万円
月5万円	20年	1,200万円	約2,055万円

月3万円の積立でも、20年続ければ約1,233万円。老後資金の不足分の大部分をカバーできる可能性があります。

※ 上記は年利5%で一定に運用できた場合のシミュレーションです。投資は元本保証ではなく、運用成績によっては元本を下回る可能性もあります。

iDeCoの活用

iDeCo（個人型確定拠出年金）は、老後資金に特化した積立制度です。NISAとの最大の違いは、掛金が全額所得控除になること。つまり、積み立てるだけで節税できます。

例えば年収500万円の会社員が月2.3万円をiDeCoに拠出した場合、年間の節税額は約5.5万円程度になります。20年続ければ、節税だけで約110万円。積立で資産を育てながら、税金も安くなる。使わない理由が見当たりません。

注意点として、2026年1月から退職所得控除の「10年ルール」が施行されています。退職金とiDeCoの一時金を受け取るタイミングによって、税金の計算方法が変わります。受取時期は慎重に検討してください。

NISAとiDeCoの使い分け

「どちらから始めるべき？」と迷ったら、まずはNISAからがおすすめです。

NISAはいつでも引き出し可能なので、老後資金だけでなく急な出費にも対応できます。いわば「マルチパーパスの貯金箱」。一方、iDeCoは60歳まで引き出せない代わりに節税メリットが強力な「老後専用の金庫」です。

現実的なスタートとしては、以下の配分が参考になります。

年代	NISA	iDeCo	月合計
30〜40代	月3万円	月2万円	月5万円
50代	月3〜5万円	月2〜6万円	月5〜11万円

もちろん、月5万円が難しければ月1万円のNISAだけでも構いません。大切なのは「始めること」です。金額は後から増やせます。

「投資が初めてで怖い」なら少額で感覚を掴む

NISAやiDeCoが王道であることは間違いありません。でも、「そもそも投資自体が初めてで、いきなり始めるのが怖い」という方もいるのではないでしょうか。

その気持ちはよくわかります。私も初めて投資をした時、購入ボタンを押す指先がほんの少しだけ震えていたのを今でも覚えています。

もしそうなら、まず少額で「値動きのある資産を持つ感覚」に慣れるのも一つの手です。たとえばコインチェックなら500円からビットコインを購入できます。

私自身、最初は数千円から恐る恐る買い始めました。少額だからこそ含み損が出ても冷静でいられた。最初から大金を投じていたら、間違いなく感情に振り回されていたと思います。少額で値動きに慣れてから、NISAの積立に本格的に取り組む。そんなステップの踏み方もあります。

ステップ④　保険と家計を見直して積立原資を作る

「投資に回すお金なんてない」。そう思った方もいるかもしれません。でも、本当にそうでしょうか？

毎月の固定費を見直すと、月1〜3万円浮くケースは珍しくありません。この浮いたお金をNISA・iDeCoに回すだけで、老後の景色は大きく変わります。

見直し項目	削減の目安	具体的なアクション
通信費	月3,000〜5,000円	大手キャリアから格安SIMに変更
サブスク	月1,000〜3,000円	使っていないサービスを解約
保険	月3,000〜1万円	必要以上の保障を見直す（特に独身なら生命保険は最低限でOK）
電気・ガス	月1,000〜3,000円	電力自由化で安いプランに切替

合計すると、月1〜2万円の削減は十分に現実的です。この金額を20年間NISAで積み立てたら、先ほどのシミュレーションの通り数百万円の資産になります。

特に保険の見直しは効果が大きい分野です。「何となく入ったまま放置している」保険はありませんか？ 自分に本当に必要な保障を把握するだけで、月に数千円〜1万円浮くケースもあります。

ステップ⑤　ライフプラン全体をプロ（FP）に相談する

ステップ①〜④で「やるべきこと」はお伝えしました。でも、正直なところ、こう思った方もいるのではないでしょうか。

「年金額、家族構成、現在の貯蓄、生活水準、住むエリア、健康リスク…。変数が多すぎて、一人では判断できない」

その感覚は正しいです。ライフプランは変数が多く、ネットの情報だけで最適解を出すのは難しい。だからこそ、お金のプロであるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談するという選択肢があります。

FPは保険の営業マンではありません。家計全体、資産運用、ライフプラン設計をトータルで見てくれる専門家です。「保険を売りつけられるのでは？」と心配な方もいるかもしれませんが、最近のFP相談サービスはFPの品質管理をしっかり行っており、強引な勧誘を排除する仕組みが整っています。

相談すること自体がゴールではなく、「自分専用のライフプラン」を手に入れることがゴールです。

現在、無料で利用できるFP相談サービスが複数あります。それぞれ特徴が異なるので、自分に合ったものを選んでみてください。

サービス	特徴	向いている人
マネマッチ	オンライン完結・最短翌日・1,500円クーポン付き	忙しい現役世代、地方在住者
FPカフェ	国家資格FP必須・女性向け特化・信頼性重視	女性、FPの質を重視する方
ファイナンシャルプランナーに相談	何度でも無料・対面型・強引な勧誘なし	対面でじっくり相談したい方

どのサービスも相談は無料です。「自分にはいくら必要で、何をどう配分すればいいか」。この疑問を持ったまま何年も過ごすくらいなら、一度プロに聞いてみる方がよほど効率的です。

お金の不安をプロに相談する｜無料FP相談で自分専用のライフプランを作る

ここまで記事を読んで、「やるべきことはわかったけど、自分のケースに当てはめるのが難しい」と感じた方もいるのではないでしょうか。

そんな方には、ファイナンシャルプランナーに相談がおすすめです。納得できるまで何度でも無料で、FPが自宅まで来てくれます。強引な勧誘もありません。

「自分の状況に合ったライフプラン」を手に入れることが、老後の不安を解消する最も確実な方法です。

持ち家がない人の老後でよくある質問

持ち家なしの老後資金は最低いくら必要ですか？

夫婦世帯で3,800〜4,200万円、単身世帯で2,000〜3,000万円が一つの目安です。ただし、年金額・生活水準・住むエリアによって大きく変わります。まずはねんきんネットで自分の年金見込み額を確認し、自分のケースでシミュレーションすることが最も重要です。

高齢になると本当に賃貸が借りられなくなりますか？

一般の賃貸では審査が厳しくなる傾向があるのは事実です。しかし、UR賃貸住宅（保証人不要・年齢制限なし）、住宅セーフティネット制度の登録住宅、家賃債務保証会社を活用すれば対応可能です。60代のうちに住み替えを済ませておくのが最も確実な対策です。

老後のためにNISAとiDeCoのどちらを先に始めるべきですか？

まずはNISAがおすすめです。いつでも引き出し可能で柔軟性が高く、老後資金以外の急な出費にも対応できます。余裕が出たらiDeCoを追加しましょう。iDeCoは掛金が全額所得控除になるため、節税メリットが大きいです。両方合わせて月3〜5万円が現実的なスタートラインです。

50代から老後準備を始めても間に合いますか？

間に合います。65歳まで15年あれば、複利の効果は十分に活きます。50代は収入のピークに近い方も多く、積立額を増やしやすい時期です。さらに、2026年12月からiDeCoの掛金上限が月6.2万円に拡大される予定で、50代の方にとっても追い風になっています。

まとめ｜「持ち家がないから不安」ではなく「計画があるから安心」へ

持ち家がなくても、老後は成り立ちます。ただし、持ち家世帯よりも計画的な準備が必要なのは事実です。

この記事でお伝えした5つのステップを最後に整理します。

「老後2,000万円」は持ち家前提の数字。賃貸派はそれ以上の準備が必要です。しかし、賃貸には住み替えの自由度や維持コスト不要というメリットもあります。

最も避けるべきなのは、「不安を感じたまま何もしないこと」です。

まずは今日、ねんきんネットで年金額を確認してみてください。自分の数字がわかるだけで、漠然とした不安が「具体的な計画」に変わります。一人で全部を考えるのが難しければ、FPに相談して自分専用のライフプランを作ってもらうのも賢い選択です。

「持ち家がないから不安」ではなく、「計画があるから安心」へ。この記事が、あなたの最初の一歩を後押しできたなら、とても嬉しく思います。

資産形成の方法はNISAやiDeCoだけではありません。投資の選択肢を広げたい方は、積立投資の考え方をまとめたこちらの記事も参考にしてみてください。

※ この記事は2026年4月時点の情報に基づいています。NISA・iDeCoの制度内容は変更される可能性があります。最新情報は金融庁の公式サイトでご確認ください。

※ 投資は元本保証ではありません。運用成績によっては元本を下回る可能性があります。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。